住宅ローンの繰り上げ返済って？メリットとデメリット

住宅ローンを返済中に、金銭的な余裕が生まれると、「繰り上げて返済をして、少しでも借入金額を減らしたい」と思われる方もいらっしゃるでしょう。

そこで、今回は、住宅ローンの繰り返し返済の2つの方法について、またメリット・デメリット、注意点を含めながら、どのような返済方法が合っているのか見ていきましょう。

まず、繰り上げ返済とは、住宅ローン返済中に元金の一部、もしくは全額を返済することです。これには、2つのパターンがあり、残高の一部を返済する「一部繰り上げ返済」か、残高すべてを一括で返済する「全額繰り上げ返済」があります。そして「一部繰り上げ返済」には、2つの方法があります。

・期間短縮型

毎月の返済金額はそのままで、返済期間を短くする方法です。住宅ローンの完済時期を少しでも早くしたい人向けの方法とも言えます。元金が減るため、それにかかる利息も減ることから、総返済額が減少します。また、完済までの期間が短くなるため、「返済額軽減型」と比較すると、総支払利息が少なくなることも特徴です。

・返済額軽減型

返済期間は変わらず、毎月の返済額を減らす方法です。毎月の返済額を抑えたい人向けの方法とも言えます。さらに、将来の支出の増加や収入の減少に備えて、返済額を少なくしておきたい、金利の上昇によって返済額が上がることに備えたいという場合など、長期的な観点に有効です。しかし、完済までの期間が変更されるわけではないため、返済期間短縮型より、利息の軽減効果が高くありません。

この2つの方法を踏まえ、繰り上げ返済のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

・返済期間短縮型：利息軽減の効果が高くなる

完済までの期間を短縮することができるため、効果を感じることができます。

・返済額軽減型：毎月の返済負担を軽減できる

毎月の返済額を減らすため、負担が軽減されます。

・資金不足のリスク

繰り上げ返済は支払い利息の軽減効果はありますが、短期的に手元の資金が減少するということになります。そのため、急な出費が生じたときに備えられる資金があった方が良いでしょう。

・手数料がかかる

繰り上げ返済にも手数料がかかる場合があります。何度も繰り上げで返済をするよりも、できる限りまとめて返済をする方が良いでしょう。

・住宅ローン控除の金額が減少

住宅ローン控除は、返済期間が10年以上であることが定められています。そのため、特に返済期間短縮型では、返済期間が10年未満となった場合に控除が受けられなくなることがあります。また、住宅ローン控除は年末時点の借入残高によって金額が決まります。繰り上げ返済によって、支払の利息は軽減されますが、同時に借入残高が減少します。そのため、控除の金額も減少する可能性があります。

最後に、繰り上げ返済をするときの判断ポイントをお伝えします。

・収入の減少への備えや資金はあるかどうか

　収入が減少すると、ローンの返済が依然よりも負担になることがあるでしょう。特に、変動金利の場合、金利が上がったときには、返済額が増加することもあります。また、手元の資金が少ない状況で、繰り上げ返済を急ぐと、家計に余裕がなくなる可能性もあります。

・将来のライフイベントの資金が準備できているかどうか

ライフイベントには、子供の教育があります。高校卒業後の進路によって変わるため、進学の資金が確保できているかどうかという点も重要になります。

・定年退職までに完済するプランになっているかどうか

住宅ローンは、定年退職までに完済する方が、年金を切り崩して返済を行うよりもおすすめです。老後の生活資金のことも考えると、退職前に完済する予定である方が、今後の安心にもつながるでしょう。

このように、住宅ローンの繰り上げ返済を見てきましたが、便利な返済方法ではあるものの、リスクや注意点も把握してから行うべきものでもあります。そのような点を踏まえ、それぞれにあった返済方法を検討してみてはいかがでしょうか。